2020年,番禺楼市,火力大开,用“神仙打架”来形容并不为过。据房产君了解,2020年番禺或有超10个全新盘,密集亮相,堪称诸神之战。
在经历风风火火的大盘造城时代后,近些年番禺的供应量,陷入一种尴尬的境地。自2012年以来,每年出让宅地不过一两宗,犹如挤牙膏,直至近两年,才得以改善。年份 | 出让宅地宗数 |
2012年 | 0 |
2013年 | 0 |
2014年 | 1 |
2015年 | 1 |
2016年 | 2 |
2017年 | 4 |
2018年 | 5 |
2019年 | 4 |
据房产君统计,2018-2019年,番禺一共出让了9宗宅地,而且,每次一卖地,总免不了一场龙争虎斗。
比如说,去年4月1日的中海石楼新城地块,与电建横江地块,惹来超20家开发商子弹式举牌,最终双双拍到了封顶价,番禺热度可见一斑。这些土拍项目,绝大多数将在2020年正式亮相或开盘。
广州中原研究发展部数据显示,2020年番禺预计新增5000-6000套新货。
当中,大华、电建是首度进入广州,中铁建、龙光、珠江实业、新世界则是首度布局番禺,另外还有碧桂园、保利、越秀、时代、香江等盘踞番禺多年的超级大鳄,群雄角逐,一场好戏即将上演。至于产品,平层、传统复式、咬合复式、叠墅、联排……相当诱人。不过,产品至少三房起步,意味着番禺将是改善为王。广州南站板块,以品秀星瀚打头阵,这是自2012年来,南站片区出让的唯一一宗住宅用地。其于2019年12月27日开盘,首批120套房源,在小时内火热售罄。
克而瑞表示,该盘是去年广州去化率的NO.1。
该盘是越秀地产与广州地铁的联手之作,其占据地铁22号线陈头岗站上盖,于此出发,1站可达南站,3站到番禺广场,4站到白鹅潭。
品秀星瀚,体量达88万㎡,拥有12年教育资源、约1.7万㎡商业配套、空中园林。
虽然外部尚有待发展,不过丰富的社区规划,基本可满足生活所需。
来看产品,项目将加推二期,涵盖建面约85㎡实用2+1房,95㎡主套三房,115㎡四房多种户型,面积段比较实用。
至于价格,首期均价3.4万/㎡,一套三房首付80万起可拿下,还是具有一定的价格优势。
综合来看,品秀星瀚各方面得分都颇佳,置业番禺可重点关注。
华南板块,则有中铁建·花语岭南,另有推出时间尚不明确的广州地铁+新世界汉溪长隆项目、香江汉溪长隆项目、保利易兴地块。这些地块,楼面价最低也要2.2万/㎡,预计推售价格并不低,尤其是香江项目,可能剑指番禺天花板。
中铁建·花语岭南,可谓被大盘包围,周边是超级巨无霸祈福新村,以及富豪山庄、招商金山谷等项目。若说交通,目前优势并不明显,平时需接驳公交到汉溪长隆地铁站。不过,距离在建地铁22号线祈福站约米,预计今年建成开通,大大提高通达性。体量的话,不算大,项目占地2.46万㎡,规划4栋高层纯复式,28栋叠墅,透露出一股浓浓的中式风情。其复式产品,为建面约110-143㎡四房,三梯四户,户户朝南,使用率可做到约100%。至于叠墅,则包括双拼、四联排、八联排,各一栋,上下两叠,总货量28套,面积涵盖180-200㎡。销售表示,复式或不低于4.3万/㎡,叠墅或要7-8万/㎡。
市桥西,大夫山附近,三大金刚同时厮杀,龙光·天璞、电建地产·洺悦玉府、大华·紫悦府将掀起节后广州第一战。可惜的是,这个片区不如传统市桥商圈繁华,无论配套,还是交通,都有所欠缺,待三盘集中入市,加上旧改的腾笼换鸟,城市面貌将有所改善。
值得注意的是,在番禺广场地铁站旁,时代有一个项目,据悉或将也在今年面世,价格将是市桥之巅。龙光·天璞,主打大夫山资源,目前距离最近地铁市桥站约公里,未来片区规划有地铁26号线,该线将引入顺德段,届时连通白云、番禺、南沙等地。项目占地3.4万㎡,体量约10万㎡,园林占地2.8万㎡,建筑密度为26.23%,是市桥比较罕见的低密度小区。
其共规划6栋高层洋房及8栋叠墅,包括建面约89-130㎡三至四房,和建面约156-178㎡叠墅产品。其首期推3栋洋房,产品包括建面约89㎡三房,98㎡三房,111㎡四房,117㎡四房,皆带主套。共100多套,2梯5户,户户双阳台,南北对流。当时龙光夺地,楼面价为26375元/㎡,是三盘之中地价最贵的,售价表示预计售价4.5万/㎡左右。
其占地6万㎡,规划8栋高层住宅和3栋商业。首期将推出5栋,产品为建面约105㎡三房,和125㎡四房,2梯4户。据悉,项目将自带9班幼儿园,以及超万方的商业,相较龙光有优势。其楼面价为25099元/㎡,吹风价尚未透露,预计年后开放销售中心和样板房。
紫悦府,亦是上海大华集团进入广州的首个作品。除此之外,其在广州还悄悄收拢了1宗宅地,2宗旧改,对紫悦府附近的旧改亦虎视眈眈。项目临近300家企业入驻的海伦堡创意园,距离地铁26号线更近,位置相对好些。整个项目规划了5栋30-34层住宅,共690户,1个9班幼儿园以及1300多㎡商业街,同时配建约2万㎡的艺术公园。项目预计首推1栋和4栋,其中,1栋全部为平层,2梯4户设计,户型涵盖建面约97㎡3房(1户,偏东北向)、建面约99㎡3房(2户,偏西南向)、建面约125㎡4房(1户,偏西南向)。4栋靠近幼儿园,为平层、咬合复式混搭,同样是2梯4户,户型涵盖建面约99㎡层3房与建面约115-117㎡复式4房,均为南向。据透露,项目装标有全屋中央空调、暖霸、浴霸、智能门锁与面板、小夜灯等,市面常见的智能化设备,这里都能看到。至于价格,当年大华夺得紫悦府地块时,付出的成本是116436万元+1.5万㎡竞配建住房面积,实际楼面价已达20154元/㎡,所以,其最终售价极有可能冲4字头。
早在2017年吹风亮相的碧桂园·星钻,这一次,似乎真的下决心要面世了。项目位于市桥东环路与光明北路交汇处,坐拥市桥商圈繁华,距离地铁市桥站约米,地段没得挑。项目总建面有26万㎡,容积率3.1,规划2栋超高层、6栋高层住宅,货量达800多套。其中1-3层规划为大型综合商业MALL,配备有电影院、大型超市、会所、健身房、大型餐饮、名店零售等。据悉,项目首推两种户型,为建面约97㎡的三房,以及117㎡的四房,附近的二手楼盘鸿禧华庭售价约3.7-4.1万/㎡,星钻的价格或将更高。曾几何时,还要求验资150万-230万,可以是保险、理财等流动资金,不知道现在条件有无变动。
至于番禺东,中海·左岸澜庭春节后开放,其临近去年百亿销冠亚运城。至于珠江实业+越秀+保利+广汽联手打造的汽车小镇,亦将拉快进度条。
时隔16年,继中海·蓝湾之后,中海在番禺再次发力,深入东部,推出一个全新项目——中海·左岸澜庭。左岸系列,是中海地产高端产品,在南京、珠海、呼和浩特皆有布局。此次来到番禺,选址亚运城大道北侧,与百亿销冠亚运城一路之隔,亚运城·天韵目前售价约2.8万/㎡。据悉,项目共有6栋住宅,推出建面约80-100㎡三房两卫户型,比较适合刚需客户。社区内,打造有六大功能主题架空层,和多个功能活动场地。
汽车小镇,是番禺重要产业平台,由广汽+珠江实业+越秀+保利四大巨头联手打造。规划3.3平方公里的汽车小镇,未来将打造成汽车文旅体验基地,建成广州汽车主题公园、汽车博物馆、汽车展览馆。当然,汽车小镇也有住宅规划,其将创建岭南风情的小镇居住社区,配套中小学校、幼儿园、医疗、养老机构等,可容纳5万人居住。住宅部分,总用地约31万㎡,总建面超82万㎡,分三期建设,一期预计2021年竣工交付。据此前土地出让条件,住宅的70%销售对象,必须为在番禺汽车城内注册企业的工作人员,面积限制在≤85㎡,均价不得高于16450元/㎡。附近在售新盘,有凯德·山海连城,均价2.3万/㎡。
当然,番禺还有众多在售一手项目,比如销冠亚运城,万博板块的金地壹阅府、五矿万樾台等,老盘推新的广地国际、碧桂园樾时光等,群星闪耀。
曾经的“睡城”,曾经的刚需天堂,似乎已不匹配当下的番禺。一方面,产业集聚。大学城的思科与国家数字孵化基地,万博的微软、IBM、携程,东部的广汽产业园,已吸引大批人才在此就业。另一方面,其北依海珠,南临南沙,是承上启下的黄金腹地,建设如火如荼的地铁18号线、22号线将大大拉升城市骨架,提高番禺各区域的通达性。而建设已久的南大干线,预计2021年底全线通车,将打通番禺内部筋脉,为番禺提速。再加上四通八达的广州南站,宇宙中心番禺广场站,多线交汇的莲花站、汉溪长隆站、大学城南站,可以说,番禺不是市区,却不输市区。不知明日的番禺,还高攀得起吗?2020年,番禺楼市如何走,让我们拭目以待。
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